Mieterhöhung nach Modernisierung

Erhaltungskosten gehören nicht zu Modernisierungskosten, und Vermieter müssen Mieterhöhungen nachvollziehbar darlegen. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat nun die Umlagefähigkeit von Baukosten auf die Miete präzisiert.

In Zeiten des anhaltenden Immobilienbooms entscheiden sich viele Vermieter zur wirtschaftlichen Aufwertung ihres Eigentums durch Modernisierung, etwa durch Anbau von Fahrstühlen oder den Einbau neuer Heizungsanlagen. Die für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 555b, 559 BGB entstehenden Kosten kann er zum Teil auf die Mieter umlegen. Vielfach werden dabei aber auch jahrelang vernachlässigte Instandhaltungsmaßnahmen, wie etwa das Streichen des alten Treppenhauses, gleich mit durchgeführt. Diese sind wiederum nicht umlagefähig. Zur Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete muss der Vermieter eine Mieterhöhungserklärung ausstellen, aus der die umlagefähigen Kosten genau ersichtlich sein müssen. Wie genau diese Aufschlüsselung erfolgen muss, ist indes nicht im Einzelnen höchstrichterlich geklärt.

Das Amtsgericht Charlottenburg hat nun in einer neueren Entscheidung dem Vermieter strenge formelle Anforderungen auferlegt. Das Gericht entschied, dass die Angabe einer Quote, die nicht umlagefähige Instandhaltungskosten angibt, nicht ausreichend sei. Vielmehr müsse die Erhöhungserklärung eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags durch eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels und nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostennachteilen für Instandsetzung enthalten. Dazu zähle auch, welche Umstände der Vermieter bei der Schätzung der Instandsetzungsquote herangezogen habe, sonst sei diese willkürlich.

Das Gericht hielt das Argument des beklagten Vermieters für nicht nachvollziehbar, dass die Angabe bestimmter Quoten oder Kosten in der Miet-erhöhungserklärung festgesetzt werden konnte, ihre Ermittlung tatsächlich aber nicht möglich sein könne. Diese Entscheidung, die in Fachkreisen bereits Beachtung gefunden hat, da sie eine der wenigen Konkretisierungen der recht vage gehaltenen höchstrichterlichen Rechtsprechung darstellt, dürfte vielen Mieterhöhungsbegehren nach § 559b BGB in der Praxis einen Angriffspunkt liefern.

Das Gericht entschied, dass die Angabe einer Quote, die nicht umlagefähige Instandhaltungskosten angibt, nicht ausreichend sei

Vermieter sollten daher bereits bei der Beauftragung und der Rechnungslegung streng nach Modernisierung und Instandhaltung differenzieren, um nicht Gefahr zu laufen, den Nachweis über umlagefähige Kosten nicht in hinreichender Form liefern zu können.

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Prof. Dr. Benjamin Weiler
Rechtsanwalt
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