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Die Grundsteuerreform - Handlungsbedarf für Eigentümer
Ab dem 01. Januar 2025 tritt die Grundsteuerreform in Kraft.
Für die Eigentümer von rund 36 Millionen Grundstücken in Deutschland wird die Abgabe einer zusätzlichen Steuererklärung dann notwendig sein.
Bis dato waren die auf die Jahre 1935 und 1964 bezogenen Einheitswerte für die Berechnung der Grundsteuer maßgebend. Das Bundesverfassungsgericht hat die veralteten Wertgrundlagen 2018 als verfassungswidrig eingestuft und dem Gesetzgeber aufgetragen, bis spätestens Ende 2024 das Besteuerungsverfahren zu reformieren. An die Stelle der Einheitswerte treten nun die neu zu ermittelnden Grundsteuerwerte. Während die allermeisten Bundesländer für die Neuberechnung dem Bundesmodell folgen, wenden Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg abweichende Verfahren an.
Die Grundsteuer im Bundesmodell
Grundstückseigentümer haben nach Aufforderung durch das Finanzamt bis zum 1. Oktober 2022 erstmalig eine Grundsteuererklärung bei dem Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist, abzugeben. In der Erklärung, die über das Onlineportal ELSTER eingereicht werden kann, sind neben allgemeinen Angaben zum Grundstück und den Eigentümern insbesondere Angaben zum Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche sowie bei bebauten Grundstücken Angaben zur Gebäudefläche, dem Gebäudebaujahr, erfolgten Modernisierungsmaßnahmen sowie vorhandenen Garagen und selbstständig nutzbaren Flächen zu machen. Dabei haben sich die Angaben auf den Stand zum 1. Januar 2022 zu beziehen.
Während einige erklärungsrelevante Informationen direkt den bisherigen Einheitswertbescheiden oder den Grundbuchblättern entnommen werden können, werden die Bodenrichtwerte in der Regel von den zuständigen Gutachterausschüssen veröffentlicht. Die Angaben zum Gebäude haben Eigentümer den eigenen Akten zu entnehmen. Je nach Gebäudeart bewertet das Finanzamt die Grundstücke sodann nach dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren.
Neue Zahllast ist ungewiss
Auf Basis der Grundsteuererklärung stellt das Finanzamt einen Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbetragsbescheid aus. Die vorgenannten Bescheide stellen keine Zahlungsaufforderung, sondern die für die Steuerberechnung relevanten Grundlagenwerte fest und werden der zuständigen Stadt oder Gemeinde von Amts wegen weitergeleitet. Die Stadt oder Gemeinde setzt sodann unter Anwendung des individuellen Steuerhebesatzes die Grundsteuerzahllast per Grundsteuerbescheid gegenüber dem Eigentümer fest.
Die Städte und Gemeinden sind gehalten – allerdings nicht rechtlich verpflichtet –, durch eine Anpassung des Hebesatzes das Grundsteueraufkommen trotz der geänderten Berechnungssystematik konstant zu halten. Eine pauschale Aussage, ob Grundstückseigentümer durch die Reform besser oder schlechter gestellt werden, ist daher momentan noch nicht möglich.
